Cómo Calcular el Retorno de Inversión (ROI) de una Propiedad en Perú

¿Qué es el ROI y por qué es clave en bienes raíces?

El Retorno de Inversión (ROI) es un indicador que mide la rentabilidad de una inversión. En bienes raíces, te permite saber si una propiedad te está generando buenas ganancias en comparación con lo que invertiste.

En un mercado como el peruano, donde los alquileres y la valorización están en constante cambio, calcular el ROI es clave para no invertir a ciegas.

Fórmula básica del ROI inmobiliario:

ROI (%) = [(Ingresos Netos Anuales) / (Inversión Total)] x 100

Paso a paso: ¿Cómo calcularlo en Perú?

1. Calcula tus ingresos netos anuales

Suma lo que cobras de alquiler por año y resta los gastos anuales (mantenimiento, impuestos, seguros, etc.).

Ejemplo práctico:

Alquiler mensual: S/ 2,000
Ingresos anuales: S/ 24,000
Gastos anuales: S/ 3,000
Ingreso neto anual: S/ 21,000

2. Define tu inversión total

Incluye:

Precio de compra de la propiedad
Gastos notariales y registrales
Comisiones
Remodelaciones o mejoras iniciales

Ejemplo:

Precio: S/ 350,000
Gastos notariales y otros: S/ 15,000
Mejoras: S/ 10,000
Total inversión: S/ 375,000

3. Aplica la fórmula del ROI

ROI = (21,000 / 375,000) x 100 = 5.6% anual

¿Qué se considera un buen ROI en Perú en 2025?

ROI entre 5% y 8%: Normal en zonas urbanas consolidadas (como Jesús María, Lince o Pueblo Libre).
ROI mayor al 8%: Excelente, suele encontrarse en zonas emergentes o con alta demanda de alquiler (como San Miguel, Cercado, Independencia).
Menor al 5%: Requiere análisis más profundo. Puede deberse a sobreprecio o baja demanda.

ROI Bruto vs ROI Neto

ROI Bruto: No considera gastos.
ROI Neto: Tiene en cuenta mantenimiento, impuestos y vacancias.

Siempre usa el ROI neto para una visión más realista.

Tendencias del 2025: ¿Qué influye en el ROI en Perú?

Mayor demanda de alquileres en zonas cercanas a centros de trabajo y universidades.
Aumento del interés por propiedades pequeñas (1 o 2 dormitorios).
Proyectos inmobiliarios en zonas con transporte masivo aumentan su ROI esperado.
Mayor uso de plataformas digitales de alquiler (como Airbnb) en zonas turísticas.

Conclusión

Antes de invertir en cualquier propiedad, calcular el ROI te permite tomar decisiones con la cabeza y no solo con el corazón. No se trata solo de comprar barato, sino de comprar inteligentemente.