Qué Está Cambiando En Las Preferencias De Los Compradores En 2026 Y Cómo Puede Competir Una Propiedad De Segunda
Si actualmente estás intentando vender un departamento de segunda en Lima, posiblemente hayas notado algo: hay compradores interesados, consultas y visitas, pero concretar la venta puede tomar más tiempo de lo esperado.
Al mismo tiempo, continúan apareciendo nuevos proyectos inmobiliarios y muchos compradores están adquiriendo departamentos incluso antes de que estén terminados.
¿Significa esto que los compradores ya no quieren departamentos de segunda?
No.
Lo que está ocurriendo es que el comprador actual tiene muchas más alternativas para comparar y los proyectos nuevos están utilizando facilidades comerciales, financieras y diseños pensados para las necesidades actuales.
En 2026, además, la vivienda nueva viene mostrando un importante dinamismo. Entre enero y julio se vendieron 17,871 viviendas nuevas en Lima Metropolitana y Callao, 25.4% más que durante el mismo periodo de 2025.
Entonces, la pregunta es:
¿Por Qué Algunos Compradores Están Prefiriendo Un Proyecto Nuevo Y Qué Puede Hacer Una Propiedad De Segunda Para Competir?
1. Los Proyectos Nuevos Ofrecen Mayores Facilidades Para Comprar
Una de sus principales ventajas no necesariamente está dentro del departamento.
Está en cómo se comercializa.
Dependiendo del proyecto, las inmobiliarias pueden ofrecer:
- Separación Con Montos Accesibles
- Pago Progresivo De La Cuota Inicial Durante La Construcción
- Acompañamiento Para El Financiamiento
- Promociones O Descuentos En Determinadas Unidades
- Diferentes Alternativas Dentro Del Mismo Proyecto
Esto permite que algunos compradores puedan organizar mejor financieramente su adquisición.
En una propiedad de segunda, en cambio, normalmente existe un propietario que espera recibir el precio acordado al concretarse la operación.
Esa diferencia puede influir en la decisión.
2. Muchos Compradores Están Dispuestos A Comprar Antes De La Entrega
Durante julio de 2026, aproximadamente el 87% de las viviendas nuevas vendidas se encontraba en planos o en construcción.
¿Por qué comprar algo que todavía no puedes ocupar?
Porque determinados compradores no necesitan mudarse inmediatamente. Pueden separar hoy, completar progresivamente su cuota inicial y esperar la entrega.
Además, comprar durante las primeras etapas puede ofrecer condiciones comerciales diferentes a las disponibles cuando el proyecto ya está terminado.
Naturalmente, comprar en planos también implica evaluar cuidadosamente al desarrollador, las condiciones contractuales y las características reales del proyecto.
3. El Comprador Actual Mira El Precio Total, No Solamente Los Metros Cuadrados
Este es uno de los grandes desafíos para los departamentos de segunda.
Un propietario puede pensar:
“Mi departamento tiene más metros cuadrados, por eso debería valer más.”
Y esos metros efectivamente tienen valor.
Pero el comprador también se pregunta:
“¿Cuánto necesito para comprarlo?”
Por ejemplo:
Departamento De Segunda
100 m² — US$180,000
Departamento Nuevo
70 m² — US$150,000
El primero ofrece 30 m² adicionales.
Pero si el presupuesto máximo del comprador es US$150,000, probablemente tendrá que evaluar la segunda alternativa.
Esto refleja un cambio importante:
Hoy muchos compradores buscan equilibrar precio, ubicación, distribución y funcionalidad.
4. Los Proyectos Nuevos Ofrecen Espacios Más Compactos Y Funcionales
Los departamentos nuevos tienden a ser más pequeños que los construidos años atrás.
Pero buscan aprovechar mejor cada metro cuadrado mediante:
- Cocinas Abiertas
- Sala-Comedor Integrada
- Balcones Compactos
- Lavanderías Reducidas
- Espacios Multifuncionales
- Almacenamiento Optimizado
Esto permite mantener un precio total de compra más accesible en determinadas zonas.
Sin embargo, aquí aparece también una gran oportunidad para las propiedades de segunda:
Los espacios amplios se están convirtiendo en un atributo diferenciador.
Un departamento con dormitorios grandes, sala-comedor amplia, cocina independiente o buenos espacios de almacenamiento puede ofrecer algo que cada vez resulta más difícil encontrar en proyectos nuevos.
5. Estrenar Tiene Un Componente Emocional
Comprar una vivienda no es solamente una decisión financiera.
Entrar a un departamento donde nadie ha vivido, con cocina, baños, instalaciones y acabados nuevos, genera una percepción de tranquilidad y novedad.
En una propiedad de segunda, si existen pisos deteriorados, cocina antigua o baños que requieren actualización, el comprador comienza inmediatamente a calcular:
“¿Cuánto tendré que invertir adicionalmente?”
Por eso, el estado de conservación y la presentación son fundamentales.
No necesariamente hay que remodelar completamente para vender.
A veces pequeños arreglos, pintura, iluminación, orden y una buena presentación pueden cambiar significativamente la percepción del inmueble.
6. Las Áreas Comunes También Forman Parte De La Decisión
Muchos proyectos modernos incorporan:
- Coworking
- Gimnasio
- Terraza
- Parrillas
- Sala De Usos Múltiples
- Áreas Para Niños
- Espacios Pet Friendly
- Estacionamiento Para Bicicletas
Por eso podemos encontrar dos propuestas muy diferentes:
Departamento De Segunda
Mayor espacio dentro de la propiedad.
Proyecto Nuevo
Menor área privada, pero más espacios compartidos.
¿Cuál es mejor?
Depende del comprador.
Una familia puede valorar más los metros dentro del departamento, mientras un joven profesional puede preferir un departamento compacto con gimnasio y coworking.
7. Los Proyectos Nuevos Tienen Una Gran Estructura Comercial
Este factor muchas veces se subestima.
Una empresa inmobiliaria puede contar simultáneamente con:
- Campañas Digitales
- Publicidad Permanente
- Asesores Comerciales
- Portales Inmobiliarios
- Salas De Venta
- Departamentos Piloto
- Renders Profesionales
- Recorridos Virtuales
- Seguimiento De Interesados
Un propietario de segunda tiene una sola propiedad compitiendo contra toda esa estructura.
Por eso, actualmente publicar algunas fotografías y esperar llamadas ya no siempre es suficiente.
Una propiedad de segunda también necesita estrategia:
Buenas fotografías + video + descripción atractiva + difusión + seguimiento + precio correcto.
8. Entonces, ¿Qué Ventajas Tiene Un Departamento De Segunda?
Muchas.
Y aquí está la parte que los propietarios deben aprender a comunicar:
- Mayor Área: Los departamentos construidos años atrás suelen ofrecer ambientes más amplios.
- Ubicaciones Consolidadas: Pueden encontrarse en calles donde actualmente existe poca o ninguna oferta nueva.
- Ves Exactamente Lo Que Compras: El comprador puede comprobar iluminación, ventilación, ruido, vista, distribución y estado real.
- Disponibilidad Inmediata: No hay que esperar uno o dos años para recibir la propiedad.
- Posibilidad De Negociación: Dependiendo de las circunstancias del propietario, puede existir mayor flexibilidad para alcanzar un acuerdo.
- Un Edificio Que Ya Puedes Evaluar: Es posible conocer el mantenimiento real, funcionamiento de la administración y estado de las áreas comunes.
Departamento Nuevo vs. Departamento De Segunda
| Factor | Nuevo / Proyecto | Segunda |
|---|---|---|
| Estado | Nuevo | Variable |
| Área | Generalmente más compacta | Puede ser mayor |
| Facilidades iniciales | Frecuentes según proyecto | Dependen de la operación |
| Entrega | Puede requerir espera | Generalmente inmediata |
| Áreas comunes | Más frecuentes | Depende del edificio |
| Remodelación inicial | Normalmente menor | Puede ser necesaria |
| Negociación | Condiciones del proyecto | Puede ser más flexible |
| Ubicación | Según oferta disponible | Puede estar en zonas consolidadas |
| Producto terminado | No siempre puede verse | Sí |
| Amplitud interior | Generalmente menor | Puede ser una gran ventaja |
9. Hay Un Factor Que Puede Definirlo Todo: El Precio De Mercado
Una propiedad de segunda puede tener excelente ubicación, grandes ambientes y una buena distribución y aun así permanecer meses sin venderse.
¿Por qué?
Porque el precio que desea recibir el propietario no necesariamente coincide con el precio que reconoce el mercado.
Para establecer correctamente el precio deben analizarse principalmente:
- Ubicación Y Microzona
- Antigüedad
- Estado De Conservación
- Área Y Distribución
- Estacionamiento Y Otros Atributos
- Oferta Disponible
- Propiedades Realmente Comparables
- Proyectos Nuevos Que Compiten Por El Mismo Comprador
- Demanda Actual
Por eso es fundamental realizar un Análisis Comparativo de Mercado actualizado antes de publicar.
Esto no significa vender barato.
Significa conocer el rango real de mercado y, si las características de la propiedad lo justifican, posicionarla inicialmente dentro de una zona media-alta de ese rango, conservando un margen razonable para negociar.
Porque:
Una cosa es dejar margen para negociar y otra muy diferente es salir fuera de precio esperando recibir una oferta.
Cuando una propiedad está demasiado alejada de lo que el comprador considera razonable, muchas veces ni siquiera llega la propuesta.
El comprador simplemente continúa buscando.
10. ¿Cómo Puede Competir Mejor Un Departamento De Segunda?
La estrategia puede resumirse en cinco puntos:
1. Conocer Su Verdadero Rango De Mercado
No establecer el precio únicamente sobre la expectativa del propietario.
2. Identificar Al Comprador Ideal
No todas las personas buscan departamentos nuevos.
3. Convertir Sus Características En Beneficios
No decir solamente:
“120 m²”.
Sino:
“Ambientes amplios y una distribución que hoy resulta cada vez más difícil encontrar en proyectos nuevos.”
4. Presentarlo Profesionalmente
Fotografías, video, orden, iluminación y una buena descripción hacen diferencia.
5. Estar Dispuesto A Escuchar Propuestas
Recibir una propuesta no significa tener que aceptarla.
Se puede evaluar, rechazar o realizar una contraoferta.
Negociar no significa regalar una propiedad. Significa buscar un punto de encuentro razonable entre comprador y vendedor.
11. La Verdadera Competencia Ya No Es Solamente Otro Departamento De Segunda
Este es quizá el cambio más importante que deben entender los propietarios.
Si una propiedad se publica en US$180,000, no basta con preguntar:
“¿Cuánto piden por otros departamentos usados parecidos al mío?”
También debemos preguntarnos:
“¿Qué otras propiedades puede comprar hoy una persona con esos mismos US$180,000?”
Puede encontrar:
- Otro Departamento De Segunda
- Un Proyecto En Planos
- Una Propiedad En Construcción
- Un Departamento Nuevo De Menor Área
- Otra Ubicación Que También Cubra Sus Necesidades
Todas esas alternativas forman parte de la competencia.
Conclusión: Los Departamentos De Segunda No Están Perdiendo Su Oportunidad, Necesitan Competir De Otra Manera
El crecimiento de los proyectos nuevos en Lima está elevando el nivel de competencia.
Hoy un propietario ya no compite solamente con el departamento que se vende en el edificio vecino. También compite con proyectos en planos, promociones, facilidades de pago y departamentos diseñados para las necesidades del comprador actual.
Pero las propiedades de segunda conservan atributos muy valiosos:
Mayores áreas, ubicaciones consolidadas, disponibilidad inmediata, posibilidad de comprobar exactamente lo que se compra y distribuciones que muchas veces ya no se encuentran en los nuevos proyectos.
La clave está en saber posicionarlas.
Un departamento de segunda bien presentado, correctamente valorizado y dirigido al comprador adecuado puede seguir siendo una alternativa muy competitiva.
Porque finalmente el comprador no elige simplemente entre:
“Nuevo” o “segunda”.
Elige la propiedad que considera que le ofrece una mejor combinación de:
Precio + ubicación + estado + distribución + beneficios.
Y para el propietario queda una enseñanza fundamental:
Conocer el precio real de mercado no significa vender barato. Significa vender con estrategia.
